趙曉:應將樓市限購進行到底
玉山銀行信貸房貸缺錢急用哪裡汽車貸款【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
在經濟一路低迷的大背景下，頻頻出現的"地王"和"屢調屢漲"的房價再次引發瞭人們對房地產調控政策的質疑。到底該用市場調控手段，還是該用行政調控手段？各種信息顯示，近期人們對其去行政化的預期已日漸強烈。在7月底閉幕的"博鰲21世紀房地產論壇第13屆年會"上，某知名經濟學者直言"新國五條必須盡早結束"。而據8月14日《第一財經日報》報道，溫州近日已經率先成為中國首個松綁地方樓市限購令的城市。
筆者歸納瞭一下，部分學者主張取消限購和限貸等行政調控手段而改用市場調控手段的理由主要有三個：第一，"新國五條"出臺後，房價不但沒有下跌，北京、上海等大城市的假離婚率卻大幅攀升。由此他們認為，限購政策破壞瞭中華道德，威脅瞭傢庭穩固，無論它取得瞭多大的經濟效果，也是撿瞭芝麻丟瞭西瓜，得不償失。第二，"新國五條"出臺後，一線大城市房價反而大漲瞭近20%，"新國五條"恐怕是"罪魁禍首"。第三，他們認為"中國經濟增速持續下滑的原因就是房地產政策的失誤"，"當前擴大內需還要依賴房地產，把住房的需求按下去，空喊擴大內需，這是自相矛盾的，所以必須把政策調整過來"。
初看起來，上述的理由有一定的道理，但要把房價不跌反漲歸責於"新國五條"確實值得商榷。中國房價上漲的根本原因是市場供需失衡，但供需失衡的背後因素則包括貨幣驅動、土地壟斷、財稅政策、戶籍政策、收入分配等。土地財政、貧富差距等諸多根本問題沒有解決，就一味把房價上漲的板子打在行政調控的屁股上，則有點說不過去。"十年九調"而房價卻一路飆漲是事實，但如果就由此判定調控政策沒有效果甚至有反效果，也同樣說不過去。試想一下，如果我國從來沒有實行房地產調控而是任由市場競爭來決定房價的走勢，房價會怎樣？會不會比現在還高？我想這種可能性是非常大的。
有人說，房地產市場既然是市場，就應該用市場的手段去調控，政府不要去行政幹預，並由此認為限購和限貸都是錯誤的。對於這點，我是很不贊成的。我想先問大傢一個問題：中國的房地產市場是真正的"市場"嗎？中國房地產市場的終端產品---住宅，要靠市場解決，而最重要的投入要素---土地，卻由政府壟斷，這種模式恰好與美國等西方國傢的做法完全相反。該市場的沒有市場化，不該市場的卻過度市場化瞭，這是典型的"偽市場"，或者幹脆叫"反市場"。請問，靠這樣的"市場"能有效調控房價嗎？
大傢一直提倡要建立房地產調控的長效機制，我想這個長效機制應該包含六個方面的內容：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關系，建立完備的地方稅體系，讓地方財政收入更多地依賴於存量房產而不是增量房產；二是給地方財政預算施加民主監督的硬約束，抑制地方財政支出的無限制膨脹，支出不減，"土地財政"就難有突破；三是改善收入分配結構，減少貧富差距，房地產市場演化為富人財富的"儲錢罐"，任何一個國傢也承受不起；四是盡快建立完善的房產稅差別化征收體系，保障合理性住房需求的同時，給投資性和投機性購房者施加"懲罰性"成本，目前上海和重慶試點的"象征性"房產稅政策肯定不行；五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房體系，該市場化的要市場化，不該市場化的千萬不能市場化；六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場格局。上述六點也正是房地產市場調控派所主張采用的市場調控手段。
關鍵的是，以上六條，哪條是我們短期內能做到的呢？如果長效制度性框架還沒有搭建起來，就先嚷嚷要取消限購、限貸，大傢想想結局會怎麼樣？就好比一個病人已經奄奄一息瞭，你不讓大夫給他打針吃藥，你非讓他去外面多跑跑步，加強身體素質鍛煉，這不讓他死得更快嗎？因此，筆者以為，當前房價上漲絕對不能怪責限購和限貸，恰恰相反，是由於我們限購限貸政策出臺得太晚，而且以前執行得很不好。住建部政策研究中心主任秦虹曾提供過北京世聯地產的一項調查數據，在該公司2012年57萬個客戶中，投資需求僅占14%，而這一比例在2010年時為46%，而追溯到2007年時，則高達57%。也就是說，限購在抑制投資性需求方面是有顯著效果的。
誠然，我也相信，從長遠來看，限購總有一天會退出歷史舞臺的，但絕不是今天。就今天而言，以取消限購來拉動經濟增長無疑是飲鴆止渴，而若想以貸款債務整合取消限購來調控房價，則結果註定會適得其反。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-19/08383453347.shtml
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